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FINANCEMENT

 

Emprunt hypothécaire pour l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne

Avant toute chose, rappelons que pour les banques, chaque demande est spécifique.

Voici néanmoins quelques généralités quant aux démarches à entreprendre pour souscrire un emprunt hypothécaire pour un bien acquis en Espagne.

Depuis la crise bancaire, les banques espagnoles ont recommencé à accorder peu à peu des prêts aux acheteurs et  l´obtention d´un prêt a été plus facile et plus fréquente. Cependant, les conditions requises sont plus exigeantes qu´elles ne l´étaient auparavant. En effet, le prêt hypothécaire pouvant être accordé à un étranger qui remplit les conditions nécessaires représente entre 50% et 70% de la valeur d´expertise officielle de la propriété. Pour cela, l´acheteur doit démontrer que 30% à 35% de ses revenus nets sont disponibles pour couvrir les remboursements du prêt, une fois les impôts payés ainsi que tous autres frais hypothécaires.

De plus, il faut souligner que les expertises réalisées par des “soit disant” experts officiels sont entre 20% et 25% inférieures à la valeur de marché réelle vérifiable. Ce n´est pas toujours le cas mais il semblerait que les banques encouragent ces expertises à la baisse et que le niveau de professionnalité de l´expert est souvent laissé au hasard du tirage.

Le prêt hypothécaire le plus facile à obtenir est celui qui représente 50% de la valeur de la propriété, bien que les banques sont tout aussi exigeantes concernant la capacité de remboursement de l´acheteur et lui exigent une documentation exhaustive.

Mais attention:

 

§     Pour qqn qui est domicilié et travail en Espagne comme employé, un emprunt jusque 100 % est toléré dans le cas de certaines propriétés,  (rarement!), généralement des saisies bancaires. Mais prudence : certaines saisies bancaires sont plus chères que d'autres biens immobiliers ordinaires proposés à la revente.

§     Les banques ne vous proposent évidemment pas ce qu'elles considèrent comme étant pour vous la meilleure affaire, mais seulement les résidences qu'elles ont. Or celles-ci ne reflètent pas toujours correctement le marché immobilier. Un agent spécialisé sera mieux à même que le personnel de la banque de comparer le bien avec la situation réelle du marché.

Un étranger ne doit se décourager à présenter une demande de prêt, mais il est important qu´il ait préparé tous les documents requis par la banque. La situation actuelle vous obligera sûrement à présenter votre demande de prêt auprès de deux ou trois autres banques. Votre agent immobilier ou votre avocat pourra vous aider énormément pendant cette procédure qui pourra se prolonger pendant trois semaines pouvant aller jusqu´à deux mois à partir du jour de la remise de la documentation à la banque.

Il est conseillé d´avoir remis la documentation nécessaire à la banque avant d´entamer les négociations d´achat car il ne manquerait que l´expertise qui se fait normalement dans un délai de 10 jours. Cela permet à l´acheteur de négocier le prix de la propriété choisie sans devoir demander au vendeur à ce qu´un contrat sous-seing privé soit signé, à condition que le prêt hypothécaire soit accordé car le prêt de base aura déjà été accordé. En général, les vendeurs n´acceptent pas que la réservation de leur propriété se fasse dans ces conditions.

Les documents requis par les banques espagnoles est similaire aux documents requis par les banques d´autres pays, c´est-à-dire:

Déclaration d´impôts des deux dernières années.

Si vous êtes salarié, vous devrez apporter les fiches de paye des derniers 6 mois ainsi que les justificatifs de tous autres revenus fixes. Si vous avez une société, vous devrez apporter les justificatifs des différents types de revenus.

Une liste des prêts hypothécaires avec le montant des remboursements mensuels (dans le cas où vous en ayez).

Une déclaration des biens et obligations à votre nom qui devra être confirmée par un comptable professionnel.

Copie du relevé de vos comptes en banque d´une année entière.

Copie de votre passeport.

Dans tous les cas, vous devrez remplir une demande de prêt hypothécaire et dans certains cas, la banque pourra vous demander d´apporter les documents supplémentaires.

Sachez que pour souscrire un emprunt en Espagne, les revenus locatifs ne sont pas considérés comme des revenus.

Les documents mentionnés ci-dessus pourront être présentés en anglais dans la plupart des cas, mais dans le cas où ceux-ci soient émis dans une autre langue, ils devront être traduits en espagnol par un traducteur assermenté.

Pour les citoyens des pays de l´Europe de l´Est, il se peut qu´il soit plus difficile d´obtenir un prêt hypothécaire du fait que leur système bancaire n´ait pas aussi transparent que celui de l´Europe de l´Ouest.

Un emprunt hypothécaire est-il moins coûteux dans votre pays d'origine ou en Espagne ? Actuellement, il vaut mieux examiner et comparer les deux situations, Cela dit, la relation bancaire de votre banque s'appuie sur une confiance mutuelle de longues années, alors que vous êtes un consommateur inconnu en Espagne. Les banques espagnoles peuvent saisir votre habitation en Espagne mais pas en Belgique, ni en France ni même votre salaire perçu.

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