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GUIDE DE L'ACHETEUR

 

 FUTURAMA, votre partenaire francophone

L’immobilier à Marbella, ses environs et sur autres localités de la Costa del Sol :

passer sa retraite en Espagne, acheter une

résidence secondaire, réaliser un        

investissement locatif.                    

1. Introduction. 

2. ACHAT. Démarches juridiques: Réserve, Promesse de vente,   Acte de Vente (voir aussi 4. Appel à un avocat.)

      3.  Impôts et Taxes.

      4. Appel à un avocat francophone spécialisé en immobilier

            5. Autre information: Résumé frais, Obtention du N.I.E.

      6. Passer sa retraite sur la Costa del Sol.

      7. Maisons Neuves-Programmes Neuf.

1. INTRODUCTION

Le marché immobilier a perdu 40% de sa valeur depuis 2007 et fin 2014 après 7 ans de crise, le marché immobilier en Espagne a considérablement ralenti sa chute et les prix repartent légèrement à la hausse. Pour autant, les prix des biens immobiliers en Espagne demeurent encore très attractifs et les faibles taux d'intérêts offrent de belles opportunités qui permettent aux français, aux belges, et aux suisses la possibilité de réaliser une bonne affaire avec une plus-value et aussi d’obtenir des emprunts intéressants pour acheter des appartements ou des maisons à un prix très avantageux. D’autre part il faut savoir que les transactions pour un achat immobilier en Espagne sont plus rapides que de l’autre côté des Pyrénées du fait de l’absence de délai de préemption de la ville où est situé le bien immobilier.

Profitez dès aujourd'hui des opportunités du marché immobilier espagnol pour trouver parmi une offre très variée un appartement ou une maison au soleil et proche de la mer !

Devenir propriétaire en Espagne peut vous permettre de réaliser une bonne affaire, avec une plus-value. Acheter un bien immobilier en Espagne en étant retraité peut aussi vous permettre de vivre dans un pays avec un climat plus doux et un mode de vie moins contraignant. La douceur de vivre légendaire de l'Espagne, sa gastronomie renommée, la vie nocturne, le soleil, la mer, sans compter l'accueil chaleureux des espagnols comptent parmi les nombreux avantages qui nous donnent envie de nous installer en Espagne. 
La proximité de l'Espagne avec la France est aussi un atout majeur.

Il existe donc plusieurs profils de personnes qui investissent en Espagne, dont les principales motivations sont (liste non exhaustive):

·        Prendre et passer sa retraite en Espagne

·        Achetez une résidence secondaire

·        Investissement locatif

Une fiscalité avantageuse

Suite à la réforme fiscale de 2014 les taux d'imposition dans l'immobilier ont été revus à la baisse en 2015 et vont encore baisser en 2016. Un avantage fiscal qui rend d'autant plus attractif l'investissement immobilier grâce à un taux d'imposition sur la plus-value revu à la baisse en cas de revente et une meilleure rentabilité pour l'investissement locatif. Pour les non-résidents le taux d'imposition est passé de 24,75% en 2014 à 19,5% depuis juillet 2015 et sera de 19% en 2016. Une fiscalité bien plus intéressante qu'en France (entre 25% et 41%. selon les tranches marginales d'imposition des revenus d'activité auxquelles les revenus locatifs doivent s'ajouter et en tenant compte des contributions sociales). C'est le moment de réaliser de belles affaires en Espagne !

Les raisons essentielles pour acheter un bien immobilier à Marbella, ses environs et sur autres localités de la Costa del Sol

·        Un prix de l'immobilier  très attractif

·        Un investissement fructueux grâce à une fiscalité avantageuse

·        Un pays doté d'une position géographique stratégique

·        Des réseaux d'infrastructures complets, ses écoles internationales, ses hôpitaux et réseau de communications

 

·        Culture, gastronomie renommée, transports et services modernes

·        Son patrimoine, son art de vivre

·        Un système de santé espagnol excellent

·        Le caractère joyeux et accueillant des andalous

·        De très belles plages et aussi de très belles villes et villages à l’intérieur des terres

·        Plus de 300 jours de soleil par an

·        La facilité d’intégration

Une communauté francophone largement répandue

·        Un mode de vie bien moins cher dans la vie de tous les jours (restaurant, magasin, habillement, etc.)

·        Un investissement locatif attrayant grâce à une fiscalité avantageuse et une très forte demande de la location à l'année

·        Des taxes bien moins élevées qu'en France (la taxe foncière en Espagne est en moyenne deux fois moins élevée qu’en France et il n'y a pas de taxe d'habitation), charges mensuelles modérées.

2. Démarches et formalités juridiques pour l’achat de votre immobilier

Lors d'un achat immobilier en Espagne il y a plusieurs étapes à franchir et des formalités à effectuer. Il faut être vigilant à chaque démarche, depuis la réserve jusqu'à la signature de l'acte de vente devant notaire.

En plus du type de bien et de son prix d’achat, certains critères sont à prendre en considération, pour une analyse objective de votre future acquisition, que vous désirez acheter certes à bas prix, mais surtout et par-dessus tout fiable et sous contrôle.

Nous avons la possibilité d’étudier la santé financière de la propriété ou de la copropriété et bien plus encore. Nous avons accès au montant mensuel des charges de copropriété et une approche réaliste du montant des frais annuels.

PARTIR SUR UNE BONNE BASE

1. Disposer d’un avocat et d’un numéro de NIE (Numéro d’Identité des Étrangers en Espagne). La législation espagnole rend obligatoire l'obtention du NIE pour tous les étrangers qui veulent acheter un appartement ou une maison en Espagne. Ce document est nécessaire pour signer l'acte d'achat immobilier (car si son offre est acceptée il pourra verser les arrhes immédiatement, étant donné que les conditions requises de base sont déjà en ordre) et pour ouvrir un compte bancaire de "non résident". Il faut compter un délai moyen de 10 jours pour recevoir son NIE.
 

2. La Réserve (La Reserva): Après avoir vu et comparé plusieurs biens immobiliers en Espagne, vous avez trouvé l'appartement qui vous intéresse et vous êtes parvenu à un accord sur le prix avec le vendeur, il faut alors "sceller" l'opération. Pour cela, on "réserve" le logement moyennant le paiement d’une somme minima (entre 1000 et 4000 euros, selon le prix du bien souhaité), ce qui engage le vendeur à ne pas proposer l'appartement à un autre acheteur en attendant le compromis de vente. Si vous prenez notre service avocat, ce dernier interviendra dès cette étape. Il est important de nous appeler avant de signer.

3. Les vérifications: Avant de finaliser une vente il faut vérifier que les documents sont conformes avec le bien immobilier que vous souhaitez acheter sur la Costa del Sol (permis de construire, certificat d’enregistrement de la propriété, licence de première occupation du logement, certificat d’habitabilité etc...). Notre service avocat effectue toutes ces vérifications. 

4. Le compromis de vente (El Contrato de Arras o El Contrato de Compraventa): Tous les détails de l’opération en vue d'acheter un bien immobilier sur la Costa del Sol ainsi que les clauses indispensables doivent être rédigés sur la promesse de vente. Notre service avocat peut le rédiger.

5. L'Acte de Vente devant Notaire (La Escritura Pública) : C'est l’acte authentique d’achat en Espagne. Les arcanes de l'administration sont bien différents des nôtres, et il ne faut surtout pas miser, comme en France, sur le notaire. En Espagne, la fonction du notaire se limite le plus souvent à authentifier les signatures, le règlement financier vendeur/acheteur et les termes de l'accord. Toutes les autres démarches, en amont ou en aval incombent à l'acheteur qui est seul responsable de son achat.


En Espagne toutes les démarches de vérification qui garantissent un achat sans mauvaises surprises sont de la responsabilité de l'acheteur, y compris celle de s'assurer de l'authenticité de la propriété.

Nos avocats qui sont tous bilingues, interviendront tout au long du processus jusqu'à l'achat de votre bien immobilier sur la Costa del Sol. Ils effectueront toutes les démarches et les vérifications nécessaires à l'acquisition de votre bien immobilier pour sécuriser votre achat. Nos avocats seront aussi présents à vos côtés chez le notaire et effectueront pour vous la traduction.

3.Les impôts et les taxes pour Acheter en Espagne

L'acquisition d'un bien immobilier en Espagne entraine un certain nombre d'impôts et de taxes qui peuvent différer d'une région à l'autre. Tout au long de notre collaboration, nous vous expliquerons plus en détail les différentes étapes, les taxes et les impôts à régler lors d'un achat immobilier sur la Costa del Sol. Vous serez en contact direct avec nos avocats espagnols

Taxe sur le Transfert des Patrimoines-Droit d’Enregistrement (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP). Entre 8 et 10% environ du prix de vente à prévoir pour la signature devant notaire. Elle concerne les achats dans l'ancien. Si vous achetez légalement une propriété, vous êtes responsable de cette taxe régionale, connue comme Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Revendre une propriété encoure une taxe de transfert à un taux, qui est d'habitude 6 pour cent du prix d'achat déclaré dans le contrat, bien qu'il varie d'une communauté autonome à un autre. Souvenez-vous que tous les parties peuvent vouloir déclarer une valeur beaucoup plus basse que la valeur réelle afin de réduire cette taxe (voir au-dessus) mais, si sa valeur déclarée est considérablement inférieure qu'attendu, les inspecteurs fiscaux peuvent être alertés et vous pouvez être soumis à de lourdes peines. Demandez conseil à votre avocat et demandez-lui de vérifier auprès du bureau fiscal la valeur marchande moyenne pour la propriété que vous avez l'intention d'acheter.

Droit de timbre (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados - AJD). Elle correspond essentiellement à la rédaction de l'acte authentique d'achat devant notaire. Elle concerne les achats dans l'ancien ou dans le neuf. Le droit de timbre doit être payé quand vous signez n'importe quels documents devant un notario (ceux-ci sont connus comme actos jurididicos documentales), que vous devez faire si vous incorporez votre compagnie ou achetez la propriété et que des actes publics ou les documents de bureau de l'état civil sont impliqués. Le taux varie selon la sorte de transaction et de la communauté autonome, mais est d'habitude entre 0.5 et 1 pour cent.

·        Taxe sur la Valeur Ajoutée (Impuesto sobre el Valor Añadido - IVA). Elle correspond à 10% environ du prix de vente à prévoir pour la signature devant notaire. Elle concerne les achats dans le neuf.

·        Taxe Foncière (Impuesto sobre Bienes Inmeubles - IBI).

Impôts fonciers

L'impôt foncier espagnol (Impuesto sobre Bienes Inmuebles Urbana/Rustica ou simplement IBI) est une taxe locale. Celui-ci est payable par les propriétaires locaux et de passage et est utilisé pour les services locaux tels que la rue et le nettoyage de plage, l'éducation, culturelle et les agréments sportifs et l'administration du conseil locale. IBI est payable sur la propriété commerciale aussi bien que résidentielle, mais, si vous louez vos locaux commerciaux, le propriétaire devrait payer pour vous – assurez-vous que c'est spécifié dans votre contrat de location. Vérifiez quand vous achetez la propriété ou les locaux commerciaux qu'il n'y a pas de taxes restant à payer. S'il y a des taxes impayées, vous, comme le nouveau propriétaire, devenez responsables pour eux. Notez, cependant, qu'il est maintenant obligé que le vendeur de produise son dernier reçu d'IBI, en prouvant que ses taxes sont à jour.

Quand vous achetez une propriété, vous devez inscrire votre propriété auprès de la mairie locale au cours des deux mois suivant la signature de contrat et vous pouvez être mis à l'amende si vous ne le faites pas. Les autorités locales sont devenues dures sur ceux qui ne s'inscrivent pas car, jusqu'à assez récemment, ils perdaient une quantité immense de revenu potentiel des propriétés non déclarées et non taxées.

Votre IBI est basé sur ce qui a appelé la valor catastral, qui est semblable à une valeur évaluable et est d'environ 70 pour cent de la valeur marchande, mais cela varie considérablement avec les autorités locales. On calcule la valeur selon la taille et l'évaluation générale de la propriété (si elle est considérée 'de luxe', ‘normal’ ou ‘simple’) et à quelle distance celle-ci est des services, des agréments et des routes. Les taux sont plus hauts généralement en zone côtière et d'agrément qu'à l'intérieur du pays, puisque les services y sont généralement de meilleure qualité. Le taux fiscal est normalement de 0.5 pour cent de votre valor catastral pour les propriétés urbaines et 0.3 pour cent pour les propriétés agricoles, mais vérifiez-le, puisque les taux sont locaux et peuvent varier considérablement selon les frais de l'administration locale (et les dettes !).

Rendez visite à votre mairie et découvrez ce que vous devriez devoir payer et quand. Certains envoient des factures, mais beaucoup ne le font pas et c'est votre responsabilité de s'assurer que cette taxe est payée avant l'échéance. Il est prudent de monter un virement direct pour autoriser votre banque à payer la taxe quand elle est due pour que vous ne soyez pas pris sur le fait. Si celle-ci n'est pas payé à l'heure, des surcharges seront appliquées : d'habitude entre 10 et 20 pour cent plus l'intérêt et les prix de collection, selon le retard du paiement. Certaines mairies ont un système de rabat pour encourager les résidents à payer leurs factures tôt.

Si vous vivez dans une région avec une grande population étrangère, votre mairie peut avoir un Département d'Étrangers qui peut vous conseiller, dans votre propre langue, de la meilleure méthode pour le paiement. Les dates de paiement varient avec le conseil local, mais vous avez d'habitude deux mois dans lequel payer une facture. Si vous n'avez pas monté de virement direct, vous devez amener un paiement en liquide au bureau de collection fiscal, bien que vous puissiez payer quelquefois par carte de crédit. Vérifiez les méthodes de paiement acceptables avant que vous n'y allez.

·        Impôt sur les Revenus de Non-Résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes - IRNR). Pour les propriétaires qui ne résident pas en Espagne, les revenus locatifs nets (après déduction des intérêts d'emprunts, des charges de syndic, des travaux, des assurances) sont taxés à hauteur de 19,5% depuis juillet 2015 au lieu des 24,75% habituels.

Résidents (IRPF)

En Espagne, les Résidents doivent présenter leur Déclaration d´Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques et déclarer leurs revenus, quelle que soit leur source.

Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, elle est considérée Résidente, bien qu´elle ne le soit pas officiellement

Impôt sur la Fortune (Impuesto sobre el Patrimonio - IP). Cet impôt supprimé en 2008 a été rétabli en 2011 dans la plupart des régions pour répondre à la crise. L’Impôt sur le Patrimoine est applicable aux personnes physiques avec résidence fiscale en Espagne, et également aux non-résidents qui ont des biens ou des droits situés sur le territoire espagnol. L’Impôt sur le Patrimoine espagnol se base sur le total des actifs nets au 31 décembre de chaque année, et le taux varie de 0,2% à 2,5%. Les résidents fiscaux sont taxés sur la valeur de leur patrimoine net, national et international, tandis que les non-résidents sont taxés leur patrimoine net situé sur le territoire espagnol ou imposable en Espagne.

L’impôt sur le patrimoine est un impôt cédé aux Communautés Autonomes. • Résidents : Si vous êtes résident en Espagne, votre responsabilité est basée sur la valeur de tous vos actifs mondiaux, y compris propriétés, véhicules, actifs d'affaires, argent déposé dans les comptes bancaires, bijoux, actions et parts et tout autre qui pourrait contribuer à votre richesse. Vous devez produire vos relevés de compte de fin de l'année, en montrant les intérêts reçus et votre balance moyenne.
• Non-résidents : Les non-résidents doivent déclarer seulement leur propriété et tout actif en Espagne mais ne sont pas intitulé à une allocation contre la taxe de richesse.

AUTRES CHARGES

En tant que propriétaire d'un bien immobilier vous devez prévoir certains coûts comme l’assurance habitation, les contrats de gaz, d’eau et d’électricité, les charges de copropriété (gastos de comunidad), et les frais de gestion locative :

 Ligne fixe de téléphone.

Les factures de téléphone sont payées tous les mois. Les coûts standard varient selon l’équipement installé, mais peut osciller autour de 18.50€ par mois, ce qui inclut un téléphone avec marcation par touche. Les services ADSL sont disponibles virtuellement partout et les « packages » ADSL ont un coût approximatif de 39€ par mois, y compris tous les appels locaux et nationaux à des lignes fixes.

Service de nettoyage

Le service de nettoyage est généralement possible soit à plein temps, soit par heures. Les salaires plein temps vont de 700€ à 900€ par mois, plus environ 140€ de contributions de sécurité sociale. L’aide à mi-temps se paie habituellement selon un tarif horaire qui varie de 9€ à 12€.

Électricité.

L’électricité est facturée bimensuellement. Les taux minima sont appliqués que vous soyez un résident ou pas et le minimum varie selon la quantité d’électricité que votre maison pourrait potentiellement utiliser en ayant toutes les lumières allumées et toute la puissance utilisée. Le coût minimum pour un appartement pourrait être entre 24 et 36€ par mois. Pour une villa le coût mensuel est de 60 à 90€. Tous ces tarifs sont hors taxes.

Avec tout le soleil qui luit à Marbella, ses environs et autres localités sur la Costa del Sol, vous utiliserez sans aucun doute beaucoup moins d’éclairage et de chauffage que dans un grand nombre d’autres pays! 

Jardiniers.

L’entretien d’un jardin privé est essentiel pour la conservation de votre propriété. Son coût évidemment dépendra de sa taille. A titre informatif et en gros, le tarif horaire est autour de 16€. Un jardinier à plein temps percevra un salaire de l’ordre de 1.100€ par mois, tandis qu’à mi-temps le salaire serait de 700€. Appartements et maisons particulières ont des zones de jardin habituellement soignées par un jardinier engagé par la Communauté dont le coût est répercuté dans les charges communautaires. Une villa sur une parcelle de 2.500 m2 peut avoir besoin des services d’un jardinier quelques heures par semaine. Une grande parcelle d’un demi-hectare ou plus peut avoir besoin d’un jardinier à mi ou plein temps. La sécurité sociale est à rajouter aux frais de salaire et représente environ 40% du salaire.

Assurances.

Le coût d’une assurance standard pour un appartement de 300.000€, avec un contenu évalué à 48.000€, serait de 395€ par année. Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Il est aussi recommandable d’assurer l’immeuble au premier risque au cas où la Communauté n’aurait pas d’assurance combinée. Pour une villa avec une valeur de remplacement de 500.000€ et un contenu évalué en 180.000€, l’assurance annuelle serait de l’ordre de 1.580€.

Charges de Communauté.

En général, la Communauté des Copropriétaires est une entité juridique formée exclusivement par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement. Le but de la Communauté est de veiller à l’entretien des éléments communs lui appartenant dans l’immeuble ou le lotissement en question, chaque propriétaire étant tenu de participer dans les dépenses occasionnées par l’entretien des zones et services de communauté selon un système proportionnel entre les différents propriétaires. Le pourcentage des coûts revenant à un propriétaire est habituellement fixé en fonction de la surface de l’appartement ou du terrain, par rapport à la surface totale de tous les appartements ou terrains.

Le budget des frais annuels de communauté se présente à l’assemblée générale annuelle des propriétaires, lesquels, en personne ou par leurs représentants autorisés, devront approuver le budget par majorité des votes des personnes assistant à la réunion. Les frais peuvent varier substantiellement selon les services fournis et normalement ils comprennent le salaire et la sécurité sociale du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion. La loi exige que le Président de la Communauté soit propriétaire d’une propriété dans le complexe même et qu’il soit élu par votation par les autres copropriétaires. Le Président ne reçoit aucune rémunération pour ce rôle.

Un appartement standard de 2 chambres dans un immeuble ou une zone disposant d’un concierge, d’une piscine et d’un petit jardin peut coûter entre 120€ et 300€ par mois de frais de communauté, mais ils peuvent atteindre 600€ ou plus par mois dans un immeuble de grand luxe avec tout un personnel de communauté et de nombreux services.

Dans le cas d’une villa particulière dans un lotissement avec d’autres villas, les frais de communauté sont souvent inférieurs, car les jardins et les extérieurs de ces propriétés ne sont en général pas à la charge de la Communauté, les frais de Communauté se limitant à l’entretien des routes et bordures de routes, entretien du jardin, entretien de base pour les services communautaires et sécurité.

Ramassage des ordures et tarif de l’eau (Basura) (Agua)

Le taux du ramassage des ordures est appliqué par la Municipalité en fonction de la propriété et se paie tous les 6 mois, à raison d’un maximum de 320€ par an. La consommation de l’eau est calculée en mètres cube par un compteur mesurant la consommation de l’eau et se paie tous les 3 mois. Le paiement peut s’effectuer directement à la Mairie ou par domiciliation bancaire.

4.APPEL À UN AVOCAT FRANCOPHONE SPÉCIALISÉ EN IMMOBILIER

(Service Juridique Immobilier)    

 ACHETEZ VOTRE BIEN IMMOBILIER EN ANDALOUSIE, EN TOUTE SÉCURITÉ 

 Quel est le rôle du notaire en Espagne?

En Espagne, le notaire n'a pas les mêmes fonctions qu'en France. Le rôle du notaire consiste avant tout à authentifier les signatures, le règlement financier vendeur/acheteur et les termes de l'accord.

Toutes les autres démarches, en amont ou en aval sont de la responsabilité de l'acheteur, y compris jusqu'à vérifier l'authenticité de la propriété.

 * Obtention du NIE : Pour acheter un appartement ou bien une maison en Espagne, la législation espagnole rend obligatoire le NIE pour tous les étrangers qui veulent acheter ou vendre une propriété en Espagne. Ce document sera nécessaire pour le moindre acte en vue d'un achat immobilier, et l'ouverture d'un compte bancaire de "non résident".

Pourquoi faire appel à un avocat espagnol lors d'un achat immobilier en Espagne?

 Seules les aptitudes professionnelles d'un avocat en Espagne sont compétentes pour mener à bien l'achat de votre bien immobilier en Espagne, et ce, en toute sécurité !

L’avocat s'occupera de vérifier toutes les démarches nécessaires à l'acquisition de votre achat immobilier à Marbella, ses environs ou sur le reste de la Costa del Sol en sécurisant ainsi votre achat, pas de mauvaise surprise !

En quoi consiste la vérification par un avocat des démarches d'un achat immobilier en Espagne?

 1. Réservation du bien immobilier "LA RESERVA": rédaction du contrat d'arrhes ou du contrat privé d'achat-vente pour confirmer l'offre de l'acheteur et retirer le bien immobilier du marché. Il faut "sceller" l'opération. Pour cela, on réserve la maison moyennant le paiement d’une somme d'environ (1000/4000 euros), ce qui engage le vendeur à ne pas proposer l'appartement à un autre acheteur en attendant le compromis de vente.

Il est possible de sauter cette étape et de passer directement au COMPROMIS DE VENTE (contrato de arras - contrato de compraventa).

2..Qu'est-ce que le Compromis de vente en Espagne ?

a)Contrato de arras - Contrato de Compraventa)

Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier à Marbella, ses environs ou sur le reste de la Costa del Sol qui vous intéresse et que vous vous êtes mis d'accord avec le vendeur sur le prix de vente et les modalités d'acquisition, on rédige le compromis de vente. Ce contrat engage l'acheteur à acquérir le bien moyennant le versement d'un acompte. De même le vendeur s'engage à vendre le bien sous peine de devoir rembourser le double de l'acompte. La date est fixée pour la signature de l'acte de propriété devant notaire.

b) Quel est le montant du Compromis de vente ?

L'acompte se négocie entre vendeur et acheteur ; il est tout à fait normal, pour une livraison devant se faire dans les 30 à 60 jours, de payer un acompte de 10% du prix de l’achat convenu. Si vous avez au préalable versé une somme pour la réservation du bien, celle-ci sera déduite de l'acompte versé lors du compromis de vente en Espagne.

c) Quelle est la validité du Compromis de vente en Espagne ?

Le compromis de vente stipule une date maximum pour la signature de l'acte de propriété devant notaire. Il est donc valable jusqu'à cette date. Si vous n'avez pas besoin de passer par un prêt bancaire le délai peut être très court. Il n'y a pas de délai de préemption comme en France. Attention à laisser le temps nécessaire pour effectuer les vérifications administratives. Il est conseillé de faire appel aux services d'un avocat qui se chargera de vérifier la rédaction du compromis de vente et ajoutera les clauses nécessaires pour faire valoir vos droits et défendre vos intérêts.

L’avocat s’occupe des démarches et investigations sur la propriété en consultant les différentes autorités afin de garantir un acte de propriété légal et un bien libre de toutes charges ou dettes. Pour faire ces vérifications, l'avocat analyse la documentation suivante fournie par le vendeur: titre de propriété, dernière quittance de l'impôt sur les biens immeubles (IBI), certificat d'habitabilité, statuts de la communauté (s'il y en a), certificat de domaine et charge, qui assure que tous les paiements sont à jour, etc...

 3. Signature de l'acte définitif de vente devant Notaire quand on achète un bien immobilier à Marbella, ses environs ou sur le reste de la Costa del Sol:

Escritura Pública

Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier que vous souhaitez en Espagne et que vous avez signé un compromis de vente (Contrato de Arras o Contrato de Compraventa), le notaire donne foi et légalise la vente via un acte juridique qui atteste que vous êtes le nouveau propriétaire du bien : l'Acte de Vente (Escritura pública). Toutes les parties sont présentes lors de la signature de l'Acte de Vente chez le notaire et il est important que vous puissiez comprendre ce que vous allez signer. Le notaire peut refuser d'accepter la vente si lors de la lecture de ce dernier vous ne comprenez pas ce qui est dit.

 

Si vous avez fait appel aux services d'un avocat franco-espagnol, celui-ci pourra être présent pour vous traduire ce qui est dit, ou bien y assister à votre place via une procuration et aussi il aura fait la  révision de l'acte notarié avant le jour de la signature, accompagnement à la signature et traduction (si nécessaire) de l'acte notarié.

4. Impôts et enregistrement: suivi et contrôle du paiement de la taxe applicable (TVA si bien neuf ou Taxe de Transfert), de l'inscription de l'acte notarié au Bureau des Hypothèques (Registre de la Propriété)  et du paiement de tous les frais applicables sur la propriété jusqu'à l'obtention du timbre final du registre qui garantit le transfert de la propriété.

En attendant le notaire délivre une copie de l'Acte (copia simple). Les impôts et les taxes associées à la vente doivent être payés dans les 30 jours.

Combien coûte l'Acte de Vente ?

Le prix pour la rédaction de l'Acte de Propriété est fixé par la loi en suivant le barème de prix de vente du bien immobilier.
Pour exemple et de manière consultative, pour un bien de 100.000€ comptez 675€, pour un bien de 400.000 comptez 850€.
A ce prix peuvent s'ajouter des frais supplémentaires (longueur de l'Acte, nombre de copies)
Ces frais sont à la charge de l'acheteur.

 5. Services: une fois l'acte notarié signé, nous nous assurerons que tous les services de la propriété (électricité, eau, ramassage de poubelle, etc.) sont bien au nom de l'acheteur et mettrons en place, si le client le souhaite des règlements par virement

 6. Assurances: il est fortement recommandé d'avoir une assurance multirisque qui comprend le mobilier et les objets. Nous gérons pour le client, le contrat multirisque.

 L’avocat vous fera bénéficier d’un accompagnement professionnel pendant tout le processus d'achat immobilier en Espagne.

5. AUTRE INFORMATION

                         R É S U M É

FRAIS  DE VOTRE ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Frais de l'acheteur en Espagne

Au prix d'achat de l'immeuble proprement dit s'ajoutent d'autres frais dont il faut tenir compte pour évaluer correctement le prix final de votre acquisition immobilière.

Pour faire un calcul facile et approximatif lors de vos visites sur place, il faut ajouter au prix d’achat mentionné + 10%  + 3 à 5% =  13 à15%

  • REVENTES : 10 %

  • FRAIS ADDITIONEL: 3,5% à 4,5%

  •  (NOUVELLE CONSTRUCTION = 10 % TVA)

  • Honoraires d'avocat : à partir de 800-1000 € (+/-1 % du montant de l'achat, ou plus en fonction des services demandés)

  • Frais de notaire : environ 1 %

  • Contrats de fourniture d'eau et d'électricité

  • Taxes diverses que le notaire doit régler et payer pour vous : +/-3 % pour la commune, la province et en suite le registre.

  • Traductions

  • demande de NIE

  • Testament (vivement recommandé)

  • Au total, comptez de 13% à 15% de frais si vous n’avez pas besoin d’emprunt.

  • Pour un emprunt en Espagne, comptez de 2 à 3 % en plus sur le prix d'achat

l*Obtention du N.I.E

Pour faire l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne en tant que français ou belge, signer un prêt hypothécaire ou enregistrer votre bien immobilier au le registre de la propriété, vous devrez demander l'obtention du fameux sésame: le NIE. Mais finalement qu'est que ce que le NIE ?
Le NIE en Espagne n'est autre qu'un numéro fiscal d'identité pour les étrangers délivré par la Direction Générale de la Police. C'est un numéro unique, propre à chaque personne qui sera mentionné dans la plupart des documents officiels, publics et administratifs. Le NIE qui signifie número de identidad del extranjero" est aussi indispensable dans d'autres arcanes de l'administration en Espagne

·        logement (achat ou vente d'un bien immobilier...)

·        administration (impôts, correspondances...)

·        sécurité sociale

·        voiture (permis de conduire, achat d'un véhicule...)

Le NIE espagnol est à ce jour indispensable car aucune transaction immobilière ne peut se faire en Espagne sans ce document. Le "N.I.E." est délivré par 2 organismes qui sont la Police Nacional ou le Consulat d'Espagne le plus proche de votre domicile. 

Pour le délai d'obtention de ce fameux "NIE Espagne" il faut compter une dizaine de jours en passant par les consulats espagnols 

Le NIE en Espagne est valable 3 mois (après 3 mois il faudra le réactualiser) et il ne vous engage à rien. Le prix pour l'obtention du NIE est tout à fait abordable, moins d'une dizaine d'euros à payer en espèces sur place au Consulat. C'est une taxe administrative pour l’émission de ce document, le montant du NIE espagnol mis à jour en 2015 est de 9.45 euros et de 7.03 euros pour sa réactualisation.
Attention, la procédure de demande n'est pas la même pour ceux qui souhaitent résider en ESPAGNE, passer leur retraite par exemple, ou travailler pour une durée supérieure à 3 mois. En effet, la demande de "NIE Espagne" devra se faire obligatoirement sur place, en Espagne.

  6. Passer sa retraite et vivre  à Marbella, ses environs ou sur autres localités de la Costa del Sol

                         (Voir aussi notre rubrique SENIORS, cliquez ici)


Envie de passer sa retraite en Espagne, de profiter du mode de vie espagnol, d'inviter sa famille en vacances ? Quelles sont les formalités pour un français à accomplir pour passer une retraite en Espagne ? Tout ce qu'il faut savoir avant de partir:

·        Droit de séjourner en Espagne résident/non résident

Si vous faites partie d'un pays de l'union Européenne y compris la Suisse, vous pourrez résider en Espagne 3 mois sans effectuer aucune démarche, ni avoir besoin de vous enregistrer. Si vous venez d'un autre pays UE les formalités pour entrer en Espagne sont différentes et bien plus difficiles. 
Si par contre vous souhaitez résider en Espagne pour un délai de plus de 3 mois, pour y passer votre retraite par exemple, il vous faudra alors demander un Titre de séjour qui se nomme "Tarjeta de Residencia" auprès des autorités locales, soit le service des étrangers "Oficina de Extranjeros". Cette carte de séjour est valable pour une durée de 5 ans et doit être renouvelée.

 


Pour l'obtention de votre carte de séjour espagnole, les autorités vous demanderont de justifier votre affiliation à une caisse d'assurance maladie et il vous faudra déclarer vos ressources financières, et votre patrimoine financier.

·        Couverture et protection sociale en Espagne

Vous allez vivre de façon permanente en Espagne et vous êtes retraité du régime français de la sécurité sociale. Vous avez donc le droit de bénéficier de la protection sécurité sociale en Espagne "seguridad social", grâce aux accords passés entre les pays de l’UE. Pour cela avant votre départ il faudra avertir votre caisse d'assurance maladie de votre déménagement et demander le formulaire E121/S1 à votre caisse de retraite. C'est ce document qui vous permettra de vous inscrire et de bénéficier d'une prise en charge des soins en Espagne.

 

·        Déménagement
Votre déménagement en Espagne ne devrait pas vous poser de soucis, aucune formalité n'est demandée hormis si vous transportez des matières dangereuses, des armes, ou des animaux protégés. Pensez surtout à vérifier que votre carte d'identité ou passeport sont en cours de validité ! 
Pensez à avertir tous les organismes (impôts, Edf, téléphone, banque, etc.) de votre départ. Si vous avez des animaux pensez à prendre leur carnet de vaccination et veillez à que leurs vaccins soient à jour. Une retraite en Espagne en toute sécurité !

·        Visa espagnol
Pas besoin de demande de visa pour résider en Espagne si votre pays est membre de l’Union européenne, de l’Islande, du Liechtenstein, de la Norvège et de la Suisse. La France en fait partie. Pour les autres pays une demande de visa (visa de travail, de tourisme ou d'étudiant) devra être effectuée auprès de la mission diplomatique ou du poste consulaire espagnol compétent pour la circonscription consulaire du lieu de résidence légale du demandeur. Le visa espagnol sera valable pour une durée de 90 jours sur 6 mois et à un coût d'environ 60 euros

Consultez le site de demande de visa auprès des ministères des affaires étrangères espagnols

·        Impôts en Espagne

Afin d’éviter une double imposition, les deux pays, la France et l'Espagne, ont établi une convention, basée sur la notion de résidence. Il faut distinguer la notion de résident et de non-résident.
Si vous passez plus de 183 jours au cours d'une année fiscale vous serez considérés comme résident fiscal en Espagne. Et si vous percevez une retraite provenant de l'état français, vous devrez vous acquitter de vos impôts en France. Par contre si vous percevez des revenus de source privée ils seront imposables dans l’État où vous êtes résident, soit l'Espagne. Il faut toutefois souligner que vous devrez tout de même établir une déclaration en Espagne pour déclarer vos revenus étrangers sous peine de sanction.

Consultez le site des impôts de l'Agence des impôts en Espagne "AGENCIA TRIBUTARIA"

Investissement locatif en Espagne
Pourquoi acheter en Espagne en faisant un investissement locatif ?

Depuis la crise immobilière de 2008, les prix de vente des logements en Espagne ont fortement chuté (-44%) tandis queles prix de la location sont restés stables, ce qui a permis de très belles opportunités de rentabilité sur le marché espagnol.

Il est d’autant plus intéressant d’investir en Espagne lorsque l’on sait que la taxe foncière y est 30 % moins élevée qu’en France et que les charges sont en général beaucoup plus modérées. Les propriétaires Français sont redevables de l’impôt de non-résidents au taux de 24,75 % sur leurs recettes locatives nettes, c'est-à-dire après déduction des frais (intérêts du crédit bancaire, travaux, impôts fonciers, etc.) 

L’investissement locatif en Espagne est une opération intéressante, les chiffres montrent une forte croissance du tourisme. On estime en effet qu’un investissement effectué dans de bonnes conditions (entre autres choisir une ville touristique) excède facilement 6 % de rentabilité

7. PROPRIÉTÉS NEUVES

                                               (Programmes Neufs)

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Acheter une maison ou un appartement NEUF en Espagne: c’est le moment !

FUTURAMA Marbella & Costa del Sol travaille avec les promoteurs les plus en vue de la région, mais ce que nous offrons avant tout, c'est un service personnalisé de recherche de maisons, dont l'objectif principal est de vous apporter la maison idéale, qu'elle fasse, ou non, partie de nos listings...

En plus de connaissances détaillées du marché, du produit et de la région, nécessaires pour une recherche efficace des meilleures propriétés en vente à Marbella, ses environs ou sur les autres localités de la Costa del Sol, nous proposons une sélection de villas et appartements nouvellement construits, dans les domaines les plus prestigieux, qui mettent en vedette les dernières technologies et commodités, ainsi qu'un style architectural avant-gardiste.

Nous avons un choix très séduisant de villas modernes et "off-plans", conçues avec des espaces de vie ouverts, des cuisines et des salles de bains à la pointe de la technologie, des terrasses panoramiques " lifestyle" et des piscines à l'infini, ainsi qu'une liste non exhaustive des plus belles caractéristiques architecturales et décoratives. Ceci s'applique à la fois aux nouveaux développements d'appartements et de villas, ces derniers allant de propriétés individuelles à de petites résidences privées, ainsi qu'aux complexes d'appartements les plus récents, incluant une longue liste d'équipements de luxe.

 Nous offrons une analyse très complète et bien cernée, grâce à notre écoute professionnelle, de vos critères de choix, qui nous conduit à une visite détaillée accompagnée sur place. 
En plus de proposer des sites de qualité, tant du point de vue de la construction que de la situation, vous pourrez bénéficier d’une assistance et de conseils sérieux et très compétents dans toutes les phases de la réalisation.

Les nouvelles propriétés non terminées sont évidemment payées tout au long de la période de construction et tous les paiements faits avant la terminaison doivent être garantis conformément à la LOI DES REGLEMENTS DE LA CONSTRUCTION (L.O.E.) 38/1999, par une banque ou une compagnie d’assurance : si la propriété n’est pas terminée à une certaine date, l’acheteur a le droit de réclamer les fonds versés plus les intérêts légalement dus. Par ailleurs cette loi oblige les promoteurs immobiliers à souscrire une police d’assurance à dix ans contre les possibles défauts de construction de base, dont les bénéficiaires sont les acheteurs.

Une fois que le prix d’achat de la propriété a été payé en sa totalité, il sera procédé à la passationde l’acte de transmission (« escritura ») entre le vendeur et l’acheteur, libre de toute charge. Cet acte se signe devant un Notaire espagnol, il passe ensuite de l’Étude du Notaire à l’agence tributaire pour le paiement de l’impôt de transmission, s’il s’agit d’une propriété de revente ou d’occasion, ou de l’impôt sur les actes juridiques documentés, s’il s’agit d’un achat direct au promoteur. Il est ensuite présenté au Registre Foncier pour l’enregistrement. Un enregistrement provisoire à ce Registre est effectué dès la délivrance du titre de propriété.

 Avec FUTURAMA achetez en toute sécurité!

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, diverses difficultés peuvent se poser. FUTURAMA a décidé de permettre à ses clients d’accéder à la propriété en Espagne, en évitant les écueils trop souvent rencontrés par les clients étrangers souhaitant investir dans ce pays et en les accompagnants dans toutes les procédures, depuis la recherche jusqu’à la remise des clefs. Vous avez ainsi la garantie d’une vente rapide, sécurisée et encadrée.

Sécurité juridique

• Grâce au système que nous avons mis en place, vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel pendant tout le processus d’achat sur place.

• Un avocat personnel est dédié à l’opération d’achat.

• Le bien est acheté en pleine propriété dans des projets neufs, construits ou à construire.

• L’avocat vérifie les titres de propriété, l’absence d’hypothèque sur les terrains et des constructions et enregistre les actes après la signature.

 Différence de langue

FUTURAMA prend en charge les problèmes linguistiques:

• Traduction jurée des actes.

• Accompagnement en français, en anglais, en allemand ou en espagnol sur place, pour tous les contacts avec l’entrepreneur et les démarches administratives et bancaires.

 Éloignement géographique

• FUTURAMA offre la préparation de toutes les démarches sans déplacement.

• Nous vous offrons aussi de bénéficier d’un suivi personnalisé pour le service après-vente et la gestion journalière de la propriété.

• Des locations saisonnières sont possibles.

Garanties

 • Tous les paiements d’une vente sur plan recevront une garantie bancaire de restitution si pas de livraison dans le temps ou dans l’état promis du bien acheté (inspection avant acte).

• S’agissant de l’achat de biens uniquement neufs et construits avec un haut degré de qualité, le client de FUTURAMA reçoit une garantie de dix ans sur les constructions et une garantie d’achèvement des travaux.

• Le constructeur sélectionné offre aussi une garantie à 100% des sommes versées jusqu’à la réception du bien neuf.

 Rôle de FUTURAMA 

• Sélectionner les projets intéressants pour nos clients

• Présentation des biens en vente et conseils sur l’achat sur place.

• Accompagnement sur place pour un voyage découverte

• Réservation du bien souhaité (versement d’arrhes entre 3.000 et 5000 euros)

• Signature du contrat d’entreprise ou du contrat d’achat avec un avocat sur place parlant français

• Obtention de votre numéro NIE (numéro d’identification des étrangers)

• Ouverture de votre compte bancaire espagnol

• Choix et mise en contact avec l’avocat espagnol

• Organisation de la réception/inspection du bien avant l’acte

• Accompagnement chez le notaire et traduction de l’acte. L’avocat présentera la propriété au cadastre et enregistrera l’acte authentique (escrimera). Après l’achat du bien, FUTURAMA se chargera de l’organisation des domiciliations y afférent (assurances du logement, factures d’eau, d’électricité, frais de la communauté

• Couverture d’assurance

• Réception des meubles, électro…

• Service après-vente: home management location saisonnière…..

Frais d’achat (environ à ce jour)

 T.V.A. 10% et ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS 1,5% – Pour toute VILLA, APPARTEMENT ou GARAGE annexé à un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur ou un négociant habituel de PROPRIÉTÉS DE NOUVELLE CONSTRUCTION.

T.V.A. 21% et ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS 1,5% – pour toutes PARCELLES DE TERRAIN, LOCAUX COMMERCIAUX ou ESPACES DE GARAGE COMMERCIAUX, lorsque le vendeur est promoteur ou commerçant habituel de ce genre de biens. Cet impôt vise virtuellement toutes les PARCELLES DE TERRAIN RÉCEMMENT AMÉNAGÉES et les LOCAUX COMMERCIAUX DE RÉCENTE CONSTRUCTION. Les propriétés de revente y sont assujetties aussi si le vendeur fait partie de l’une des catégories ci-dessus

• Notaire et enregistrement: entre -1.400 euros pour un achat 150.000 euros et 2.500 euros pour un achat de 300.000 euros

• Honoraires d'avocat : à partir de 800-1000 € (+/-1 % du montant de l'achat, ou plus en fonction des services demandés

• Assurance du bien: +/- 200 euros/an (moyenne pour un appartement deux chambres)

• Charges communes selon la résidence: compter +/- de 500 à 750 euros/an

 Fiscalité: 

· Suma : (d’après la valeur cadastrale du bien) de 150 à 250 euros/an pour les appartements, de 350 à 500 euros/an pour les villas (dépend de la situation)

· Renta: impôts des non-résidents:

• Impôt de 24% sur les revenus des locations

• Si pas loué: 24% sur revenu fictif = à 2% de la valeur cadastrale.

 

NOTA:

FUTURAMA Marbella & Costa del Sol considère que les informations ci-dessus sont à jour et exactes au moment de la rédaction du présent document, mais elle est néanmoins, par sa nature même, abrégée et destinée à servir uniquement de guide et sous réserve d'erreurs ou d'omissions.

Les informations contenues dans ce guide sont données à titre d'information seulement et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques qui doivent être recherchés.

 
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